Pune chiria și cumpărarea față în față pentru aceiași bani, cu avansul investit în varianta cu chirie, și vezi cu ce ai rămâne după anii în care ai locui acolo. Costurile de cumpărare, întreținerea și creșterea prețurilor sunt la vedere și le poți schimba.
Pune chiria și cumpărarea față în față pentru aceiași bani, cu avansul investit în varianta cu chirie, și vezi cu ce ai rămâne după anii în care ai locui acolo. Costurile de cumpărare, întreținerea și creșterea prețurilor sunt la vedere și le poți schimba.
Comparația de mai sus numără doar banii. Câteva lucruri care contează la fel de mult și pe care nu le poate măsura:
Fondul de urgență rămâne și după avans.
Dacă avansul îți golește economiile, prima defecțiune sau prima lună fără venit se plătește din alt credit. Comparația presupune că avansul sunt bani pe care îi ai în plus față de rezervă.
Chiria vine cu libertate.
Poți pleca într-o lună, pentru un job sau un oraș nou. O locuință se vinde în luni și cu costuri; în cifre, asta apare doar prin costurile de vânzare.
Chiria vine și cu incertitudine.
Proprietarul poate să nu prelungească, să vândă sau să ceară mai mult decât presupune ipoteza de creștere. Un contract înregistrat la ANAF te protejează, dar nu la nesfârșit.
Locuința ta este o singură investiție.
Tot avansul stă într-un singur apartament, dintr-un singur oraș. Un portofoliu răspândit se comportă altfel la vești proaste; calculatorul le compară doar ca randament.
O dobândă variabilă poate crește.
Calculatorul ține dobânda la aceeași valoare pe tot creditul. Dacă IRCC urcă, rata urcă, iar comparația se mută spre chirie; dacă scade, invers.
Casa ta e altceva decât o chirie.
O poți renova cum vrei, nu te mută nimeni, iar liniștea are o valoare. Niciuna nu apare în grafic; le pui tu în balanță, lângă cifre.
Renovarea și mobila nu sunt în preț.
O locuință nouă vine de multe ori la roșu sau semifinisată; una veche cere lucrări. Dacă știi suma, adaug-o la costurile de achiziție.
Chiriașul trebuie chiar să investească diferența.
Comparația presupune că avansul stă investit și că, lună de lună, diferența dintre chirie și rată ajunge la broker. Dacă banii rămân în cont, chiria iese mai slab decât aici; automatizează transferul.
Calculatorul pune cele două variante pe același buget. În ziua cumpărării, cumpărătorul dă din mână avansul și costurile de achiziție; chiriașul păstrează aceiași bani și îi investește. Apoi, în fiecare lună, unul plătește rata și întreținerea, celălalt chiria, iar cel care a plătit mai puțin investește diferența. Nicio variantă nu cheltuiește mai mult decât cealaltă, așa că diferența de la final arată ce s-a întâmplat cu aceiași bani.
La finalul anilor în care ai sta acolo, comparația trage linie ca și cum ai vinde: locuința la valoarea de atunci, minus costurile de vânzare și creditul rămas, față de banii pe care chiriașul i-a investit între timp. Graficul arată aceeași linie trasă în fiecare an, ca să vezi și ce s-ar întâmpla dacă ai pleca mai devreme.
Cea mai comună socoteală compară rata cu chiria și se oprește acolo. Îi lipsește partea mare: banii dați jos la cumpărare nu dispar, dar nici nu mai lucrează, iar câștigul la care renunță este costul lor de oportunitate (se deschide într-o filă nouă). Un avans (se deschide într-o filă nouă) de 15 % la o locuință de 500.000 RON, adică 75.000 RON, și costuri de achiziție (se deschide într-o filă nouă) de 22.500 RON, lăsați investiți la 9 % pe an, ar ajunge la circa 231.000 RON după zece ani, înainte de impozit. Asta este suma cu care începe chiriașul cursa, și pe care cumpărătorul trebuie să o recupereze din valoarea locuinței.
Cumpărătorul are propria lui pârghie: creditul. Locuința întreagă crește în valoare, nu doar partea plătită din avans, așa că o creștere modestă a prețurilor pe o sumă mare poate bate un randament bun pe o sumă mică. De aceea comparația se hotărăște, de cele mai multe ori, la creșterea prețurilor și la anii în care stai, nu la rată față de chirie.
Creșterea de echilibru (se deschide într-o filă nouă) este creșterea anuală a prețurilor locuințelor pentru care, la finalul anilor în care ai sta acolo, cele două variante ies la fel. Sub ea, chiria iese mai bine; peste ea, cumpărarea. Calculatorul o găsește rulând comparația completă, cu costurile de cumpărare și de vânzare, întreținerea, chiria în creștere și randamentul avansului incluse.
Pragul capătă sens lângă repere. Inflația pe care o presupunem este 3,5 %: dacă pragul e sub ea, cumpărarea iese în față chiar dacă locuința doar își păstrează valoarea reală. Prețurile locuințelor din România au crescut, față de anul anterior, cu 4,7 %–6,7 % în trimestrele din 2025 și cu 7,8 % în primul trimestru din 2026, potrivit Eurostat; între 2009 și 2014 au scăzut. Când pragul cade printre aceste cifre, răspunsul depinde de ipoteza ta, nu de calculator; de aceea graficul arată o bandă, nu doar o linie.
La cumpărare, costurile se plătesc o dată, la început și la sfârșit: notar, intabulare (se deschide într-o filă nouă), agenție, impozit pe transfer (se deschide într-o filă nouă). Cu reperele din 2026, cumpărarea și vânzarea împreună costă în jur de 7,5 % din preț. Avantajul cumpărării, în schimb, se adună an de an, din valoarea care crește și din soldul (se deschide într-o filă nouă) care scade. Pe o ședere scurtă, costurile nu au timp să se amortizeze și chiria iese în față; pe una lungă, situația se inversează.
Nimeni nu știe câți ani va sta. Încearcă trei, zece și douăzeci, și uită-te unde se intersectează liniile: anul din care cumpărarea trece în față este cifra pe care merită să o ții minte, mai mult decât suma exactă de la final.
Avantajul cel mai des invocat al cumpărării este că, într-o zi, nu mai plătești nici rată, nici chirie. Calculatorul îl include: dacă stai mai mult decât ține creditul, din luna următoare cumpărătorul plătește doar întreținerea, iar chiria pe care nu o mai plătește se investește lună de lună. Pe o ședere mai scurtă decât creditul, același avantaj apare altfel: prin soldul tot mai mic pe care l-ar mai avea de plătit la vânzare.
Chiria din calculator crește o dată pe an, la reînnoire, cu procentul din ipoteze; prețul locuinței crește lin, în fiecare lună. Amândouă pornesc egale cu inflația, ca să nu ia calculatorul partea nimănui: chiria și locuința rămân la fel de scumpe în termeni reali. Reperele din ipoteze spun ce s-a întâmplat de curând: chiriile cerute au urcat cu aproximativ 4,4 % în 2025, potrivit Storia, iar prețurile locuințelor cu mai mult. Un an nu face o tendință; merită să încerci și valori mai mici.
Calculatorul urmărește cele două variante lună de lună, pe anii în care ai locui acolo. În ziua cumpărării, chiriașul investește banii pe care cumpărătorul îi dă din mână: avansul și costurile de achiziție. Apoi, în fiecare lună, cumpărătorul plătește rata și întreținerea, chiriașul plătește chiria, iar cel care a plătit mai puțin investește diferența. Nicio variantă nu cheltuiește mai mult decât cealaltă.
Averea netă (se deschide într-o filă nouă) a chiriașului este ce are investit, după impozitul pe câștig. Averea cumpărătorului este valoarea locuinței din acel moment, mai puțin costurile de vânzare, minus creditul rămas, plus ce a apucat să investească. Fiecare punct de pe grafic răspunde la întrebarea „dacă aș vinde și aș trage linie acum?”.
Rata creditului (se deschide într-o filă nouă) se calculează cum o face banca: dobânda anuală împărțită la 12, aplicată pe sold (se deschide într-o filă nouă) în fiecare lună, cu rate egale pe toată durata. Dobânda rămâne aceeași pe tot creditul, ca o dobândă fixă (se deschide într-o filă nouă); una variabilă (se deschide într-o filă nouă) s-ar mișca trimestrial, odată cu IRCC (se deschide într-o filă nouă). Chiria crește o dată pe an, la reînnoirea contractului. Prețul locuinței se mișcă lin, lună de lună, astfel încât după douăsprezece luni să fi crescut exact cu procentul anual. Întreținerea este un procent din prețul de cumpărare, indexat cu inflația: reparațiile, asigurările și impozitul urmează prețurile în general, nu piața imobiliară. Randamentul (se deschide într-o filă nouă) investiției se calculează ca la celelalte calculatoare: 9 % pe an înseamnă 9 % după douăsprezece luni de capitalizare (se deschide într-o filă nouă), cu impozitul pe câștig (se deschide într-o filă nouă) aplicat o singură dată, la vânzare, sau reținut pe parcurs, după reperul ales.
Lunile sunt considerate egale; băncile calculează dobânda pe zile. Rata din oferta băncii include de obicei și asigurarea de viață și comisioanele, pe care calculatorul le lasă deoparte. Impozitul pe transferul proprietății din costurile de vânzare presupune că ai deținut locuința peste trei ani; la o vânzare mai timpurie este 3 % în loc de 1 %. Banda din grafic rulează aceeași comparație cu prețurile locuințelor la ±2 puncte procentuale (se deschide într-o filă nouă) pe an; nu arată probabilități.
Avansul minim de 15 % pentru prima locuință în lei vine din Regulamentul BNR 17/2012, cu modificările ulterioare; indicele IRCC este publicat trimestrial de BNR (se deschide într-o filă nouă), iar ținta de inflație vine tot de acolo. Prețurile locuințelor sunt urmărite de Eurostat (se deschide într-o filă nouă) prin indicele prețurilor locuințelor, iar chiriile din analiza Storia (se deschide într-o filă nouă) pentru 2025. Onorariile notariale urmează grila din Ordinul ministrului justiției 177/C/2024, iar impozitul pe transferul proprietății, Codul fiscal; un calculator de taxe notariale (se deschide într-o filă nouă) îți dă suma exactă pentru prețul tău. Impozitele pe investiții urmează Legea 239/2025, în vigoare din 2026. Reperele pentru randament sunt datele MSCI World (se deschide într-o filă nouă), un indice bursier (se deschide într-o filă nouă) global, și istoricul S&P 500 (se deschide într-o filă nouă), în dolari și cu dividende reinvestite. Sunt puncte de comparație datate, nu prognoze.
Nu știe ce vor face prețurile locuințelor, chiriile sau IRCC. Nu include asigurările și comisioanele din rata băncii, renovarea, mobila, sau chiria pe care ai putea-o încasa dacă ai păstra locuința după ce te muți. Tratează investiția ca având același randament mediu în fiecare an și în aceeași monedă cu locuința, și presupune că vinzi la finalul perioadei.
Este un instrument pentru explorarea scenariilor, nu o recomandare. Cel mai mult ajută felul în care răspunsul se schimbă când modifici anii în care stai, creșterea prețurilor sau randamentul, și cât de aproape este creșterea de echilibru de ce s-a întâmplat în realitate. Suma exactă de la final spune mai puțin decât pare.
16.314 RON
Stând în chirie, ai putea avea cu 16.314 RON mai mult după 10 ani, în 2036, .
Încearcă o schimbare